Études/Rendement locatif réel
Rendement locatif réel : le classement des villes les plus (et les moins) rentables
Sur 278 villes françaises, le rendement locatif brut moyen s'établit à 5.66 % — médiane : 5.31 %. Calcul : loyer annuel estimé rapporté au prix médian au m² réellement constaté.
« Selon l'étude de Cadastre Investisseur (octobre 2026), le rendement locatif brut médian s'établit à 5.31 % sur 278 villes françaises, en croisant prix DVF et loyer de marché ANIL/DGALN. Source : https://cadastre-investisseur.fr/classements/rendement-locatif-reel-2025 »
À lire avant les classements : contrairement au prix de vente (issu des transactions DVF réellement enregistrées), le loyer n'a pas de registre public en France. Les loyers affichés ici sont une estimation statistique publiée par le ministère du Logement (Carte des loyers, ANIL/DGALN), à partir de ~8 millions d'annonces réelles. Le badge « Fiabilité » indique si l'estimation repose sur des observations directes dans la commune, ou sur une zone plus large faute de données locales suffisantes.
Top 20 des villes au rendement locatif le plus élevé
Rendement brut = (loyer mensuel estimé × 12) ÷ prix médian au m², en pourcentage.
| # | Ville | Département | Prix médian / m² | Loyer estimé / m² | Rendement brut | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Marseille 14e Arrondissement | Bouches-du-Rhône | 1 167 € | 13.73 € | 14.12 % | Observation locale |
| 2 | Les Abymes | Guadeloupe | 1 453 € | 13.85 € | 11.44 % | Observation locale |
| 3 | Niort | Deux-Sèvres | 1 375 € | 12.50 € | 10.91 % | Observation locale |
| 4 | Saint-Quentin | Aisne | 1 107 € | 10.06 € | 10.91 % | Observation locale |
| 5 | Marseille 15e Arrondissement | Bouches-du-Rhône | 1 540 € | 13.04 € | 10.16 % | Observation locale |
| 6 | Marseille 3e Arrondissement | Bouches-du-Rhône | 1 615 € | 13.63 € | 10.13 % | Observation locale |
| 7 | Carpentras | Vaucluse | 1 341 € | 10.87 € | 9.73 % | Observation locale |
| 8 | Saint-Étienne | Loire | 1 278 € | 10.05 € | 9.44 % | Observation locale |
| 9 | Manosque | Alpes-de-Haute-Provence | 1 597 € | 12.46 € | 9.36 % | Observation locale |
| 10 | Carcassonne | Aude | 1 228 € | 9.54 € | 9.32 % | Observation locale |
| 11 | Villepinte | Seine-Saint-Denis | 2 210 € | 16.66 € | 9.05 % | Observation locale |
| 12 | Auxerre | Yonne | 1 454 € | 10.94 € | 9.03 % | Observation locale |
| 13 | Roanne | Loire | 1 208 € | 8.83 € | 8.77 % | Observation locale |
| 14 | Châlons-en-Champagne | Marne | 1 419 € | 10.33 € | 8.74 % | Observation locale |
| 15 | Béziers | Hérault | 1 438 € | 10.46 € | 8.73 % | Observation locale |
| 16 | Perpignan | Pyrénées-Orientales | 1 528 € | 11.12 € | 8.73 % | Observation locale |
| 17 | Montélimar | Drôme | 1 530 € | 11.06 € | 8.67 % | Observation locale |
| 18 | Épinal | Vosges | 1 315 € | 9.49 € | 8.66 % | Observation locale |
| 19 | Belfort | Territoire de Belfort | 1 393 € | 9.91 € | 8.54 % | Observation locale |
| 20 | Draguignan | Var | 1 727 € | 12.20 € | 8.48 % | Observation locale |
Top 20 des villes au rendement locatif le plus faible
À l'inverse, ces villes affichent le rendement brut le plus bas — souvent des marchés où le prix d'achat est élevé par rapport au loyer de marché.
| # | Ville | Département | Prix médian / m² | Loyer estimé / m² | Rendement brut | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Biarritz | Pyrénées-Atlantiques | 7 232 € | 15.87 € | 2.63 % | Observation locale |
| 2 | Paris 6e Arrondissement | Paris | 13 333 € | 34.04 € | 3.06 % | Observation locale |
| 3 | Paris 7e Arrondissement | Paris | 12 932 € | 33.41 € | 3.10 % | Observation locale |
| 4 | Paris 4e Arrondissement | Paris | 12 540 € | 33.84 € | 3.24 % | Observation locale |
| 5 | Paris 5e Arrondissement | Paris | 11 620 € | 31.51 € | 3.25 % | Observation locale |
| 6 | Les Sables-d'Olonne | Vendée | 4 400 € | 11.92 € | 3.25 % | Observation locale |
| 7 | La Rochelle | Charente-Maritime | 5 024 € | 14.22 € | 3.40 % | Observation locale |
| 8 | Paris 8e Arrondissement | Paris | 11 346 € | 32.21 € | 3.41 % | Observation locale |
| 9 | Paris 9e Arrondissement | Paris | 10 543 € | 30.08 € | 3.42 % | Observation locale |
| 10 | Anglet | Pyrénées-Atlantiques | 5 343 € | 15.24 € | 3.42 % | Observation locale |
| 11 | Saint-Malo | Ille-et-Vilaine | 4 464 € | 12.81 € | 3.44 % | Observation locale |
| 12 | Paris 16e Arrondissement | Paris | 10 424 € | 29.95 € | 3.45 % | Observation locale |
| 13 | Paris 3e Arrondissement | Paris | 11 614 € | 33.42 € | 3.45 % | Observation locale |
| 14 | Paris 11e Arrondissement | Paris | 9 788 € | 28.70 € | 3.52 % | Observation locale |
| 15 | Annecy | Haute-Savoie | 5 448 € | 16.05 € | 3.54 % | Observation locale |
| 16 | Paris 14e Arrondissement | Paris | 9 408 € | 28.01 € | 3.57 % | Observation locale |
| 17 | Paris 18e Arrondissement | Paris | 8 881 € | 26.67 € | 3.60 % | Observation locale |
| 18 | Six-Fours-les-Plages | Var | 5 220 € | 15.68 € | 3.60 % | Observation locale |
| 19 | Paris 15e Arrondissement | Paris | 9 375 € | 28.39 € | 3.63 % | Observation locale |
| 20 | Paris 17e Arrondissement | Paris | 9 607 € | 29.21 € | 3.65 % | Observation locale |
Méthodologie
- Prix : prix médian au m² des appartements, issu des Demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP — aucune estimation.
- Loyer : loyer de marché estimé au m², issu de la Carte des loyers publiée par l'ANIL et la DGALN (ministère du Logement), à partir d'environ 8 millions d'annonces réelles (SeLoger, leboncoin). Licence ouverte 2.0.
- Périmètre : appartements, communes de plus de 20 000 habitants.
- Seuil de fiabilité : seules les communes avec au moins 30 ventes DVF sur la période sont retenues.
- Rendement brut : ne tient pas compte des charges, de la fiscalité, de la vacance locative ni des frais d'acquisition — à affiner avec le simulateur de chaque page commune.
Chaque ville de ce classement a sa propre page avec le détail des prix par type de bien et un simulateur de rendement locatif pré-rempli. Rechercher une commune →